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輕資產與綠色標簽 中小房企的“救贖”

时间:2017-07-21     【转载】

房地產白銀時代到來,大型房企正逐漸走向規模化。而以朗詩為代表的中小型開發商則將輕資產轉型視為自己的“救贖”之舉。

于2014年年底提出資產輕型化,并逐漸踐行至今,朗詩地產成為中小房企轉型的縮影。朗詩董事長田明接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,“我們要求輕資產部分或者服務部分收入每年要有35%/40%以上增長率。”

房地產白銀時代到來,大型房企正逐漸走向規模化。而以朗詩為代表的中小型開發商則將輕資產轉型視為自己的“救贖”之舉。

2014年以前,朗詩地產與絕大部分開發商一樣,百分百持股開發。2014年年底,朗詩地產提出轉型升級戰略,其中有一條是資產輕型化。2015年年底,朗詩操盤的項目中,朗詩股東權益變為70%,2016年年底這個數據是40%。按照田明的預計,今年,朗詩持股比例可能會降到30%以下。以后會維持在20%-30%之間。

不過,田明強調:“我們不會完全變成輕資產,會保持一個小股操盤的主流模式,還是要投資。”他在接受采訪時感慨稱,“經營企業不是賭博,該保守的時候就保守一點。賭博可能會勝一次兩次三次,但是賭徒終究會淹死。”

轉型輕資產

回溯至2014年,受銀行信貸緊縮等因素影響,樓市持續低迷。盡管2014下半年,政策層面先后出臺了不少“救市”政策。但大多數大中城市成交量仍然同比2013年下滑2-3成,個別城市成交量甚至同比2013年下滑4-5成。從房企2014年銷售業績來看,能夠完成全年銷售業績指標的企業僅為少數大型品牌房企。大多數房企銷售金額同比下滑,無法完成年度銷售業績指標,而中小房企下滑尤為明顯,并且大型房企與中小房企之間出現了更加明顯的“分化”趨勢。

2014年年底,朗詩地產提出了資產輕型化戰略。根據記者統計,同期提出一樣戰略的企業還有沿海地產、花樣年等。甚至萬科在2014年也踐行過小股操盤的輕資產戰略。

田明表示,朗詩即便不拿地王,項目也沒少。我們用參股、收購的方式去拿地,做開發。“我不認可在公開市場拿地王。風險太大了。再說讓做產品的公司去高價拿地,顯然是不合理的。美國開發商在自己開發項目上的平均權益就是30%,很少有人弄一個項目全是自己的權益、自己的負債,這種玩法風險就全部累積在一家企業上,那樣的做法很少(指在美國)。只有認為市場是單邊向上的時候,房企才選擇這種模式。如果認為市場是有波動、風險的,沒有人愿意把這么重的資產扛在身上,一定會選擇一個理性方案。”

朗詩公告顯示,截至2017年6月30日止6個月,朗詩集團共同實現「朗詩出品」(指由該集團負責項目全程開發經營)之簽約銷售額約為人民幣96.869億元,同比增長4.7%;簽約建筑面積約為82377平方米。

易居研究院研究總監嚴躍進認為,對于朗詩來說,走輕資產業務也是受到了當前競爭格局的影響。目前房企集中度不斷提升,若不走輕資產的模式,那么戰略擴張會受到較大限制。輕資產的做法主要考慮兩點。第一是保持相對的控股權。第二是有助于吸引其他投資資金。類似企業也體現了當前中小型房企的一個戰略新導向,即在部分產業方面有特色,但綜合化的戰略擴張暫時條件不具備,所以會采取類似的模式。

盡管青睞輕資產模式,但田明明確向記者表示,朗詩不會完全踐行輕資產。如果有好的項目,朗詩也會出手。“但我不認為現在到了出手的時候。有些企業大幅進行擴張并購,但我個人覺得這時候的并購風險挺大。行業內總認為調控以后就是一輪反彈,但這一輪不太一樣。我們估計持續調控時間會更長,對地產商打壓持續時間也非常長。”

綠色地產標簽

除了輕資產戰略,主打綠色標簽也是近年來中小房企一大特點。

田明表示,“前些年房地產特別火,從2000年到2016年市場量價齊飛,那時候行業是高增長行業。在這個行業里面其實很容易賺錢,用不著創新去提高綠色技術,提高健康、環保的標準,大環境可能是非常重要的影響因素。另外,綠色建筑本身在中國的出現比較晚,目前是一個探索階段,很多人還在困惑于做綠色地產要增加成本,要降低項目的收益。”

田明認為,現在房地產已經變成“兩高一低”行業。原來是三高,高投入、高風險、高收益,現在是更高的投入、更高的風險可能對應的是更低的收入,綠色地產未來是大勢所趨。

所謂綠色地產就是指開發商以盈利為目的,在符合建筑美學的前提下,以保障生態系統的良性循環為原則、以循環經濟為基礎、和諧社會為內涵、節能環保技術為支撐,按照綠色建筑標準建立起來的住宅小區、公寓和辦公建筑等商業地產項目。

推動“綠色地產”發展已經上升到政策層面。今年5月4日,住房城鄉建設部官網公布《建筑業發展“十三五”規劃》,以落實“適用、經濟、綠色、美觀”建筑方針為目標,要求城鎮新建民用建筑全部達到節能標準要求,能效水平比2015年提升20%。到2020年,城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%,新開工全裝修成品住宅面積達到30%,綠色建材應用比例達40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。

標準排名統計研究發現,2016年,中國共有603個項目獲得綠色建筑二星標識,遺憾的是,獲得綠色建筑三星標識的項目不足百個。其中,2016年中國獲得綠色建筑三星標識的公共建筑和住宅建筑項目分別為58個和26個,獲得綠色建筑二星標識的公共建筑和住宅建筑項目分別為326個和277個。

田明稱,“在綠建領域,很多人都宣稱自己是綠色的。有的做還可以,有的只是營銷噱頭。朗詩非常希望整個行業向綠色轉型。”

嚴躍進認為,對于朗詩來說,綠色地產是其拳頭產品,也是品牌價值的所在。不過,他從傳統地產經營模式角度分析,房地產市場規模擴大的企業不能只是簡單做精品,而是要走快銷模式。他認為,綠色地產對于擴張規模其實是有一定障礙的。 


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