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坐地起價的“更名費”是默契還是手段

“某某大盤……首付X萬起,贈送更名一次”“包更名”“包改名”……微信朋友圈中琳瑯滿目的房屋銷售信息,類似這樣的關鍵字眼成了力圖打動人心的的廣告語。但不少市民吐槽:買了期房,在不動產權證未下來時,或著急售房,或因為貸款需要找開發商更名,卻被告知要交“更名費”,少則幾萬元多則十幾萬元不等,被戲稱為“買房子的最后一根稻草”。這筆費用真的是所謂“遏制倒房”的手段,還是另有隱情?

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“更名費”已成為行業潛規則

         2016年初,為改善老人的生活環境,市民王先生(化名)通過網上及房產中介提供的信息,看中一套位于朝陽北大街一在建小區內93平方米的房子。準備好購房款,與“房主”一同去售樓部辦理相關“過戶”手續時,被告知除了房款外還需要向開發商繳納一筆“更名費”,按照900元每平方米收取,算下來共需繳納“更名費”8.37萬元。“這筆費用是打到開發商提供的指定賬戶上,付款后也不提供任何票據。”王先生感到十分憋屈,認為如此坐地要價不合理,卻也無可奈何:“100多萬房款都湊齊了,要是因為這8萬多元不買這房了,也不合適。事已至此,只能趕緊籌措這筆錢完成房子更名。”

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  在走訪調查中發現,和王先生有著同樣遭遇的還有不少,其中不僅包括購房者,還有售房者。在主城區,收取“更名費”操作相對隱蔽多樣,每家開發商收取的“更名費”金額也不同,各自制定的“政策”也不同。關鍵要看購房者所簽定的認購協議、認購合同中如何承諾約定的,有的直接明確“包更名一次”,甚至承諾“包更名兩次”;有的沒有寫明,“收不收取”“收多少”都要看開發商當時的“政策”。
        如位于樂凱北大街與北二環交口某個樓盤項目,曾經“內部規定”兩個星期內可以進行更名,并且“明碼標價”每平方米2000元。售樓部工作人員還透露:“如果過了這兩個星期更名,就需要找找關系了,估計也得一平(方)米3000元。”
        有業內人這樣解釋:從開發商處購買房屋一般都無法立刻取得不動產權證,在簽訂認購合同但尚未網簽,或者沒有簽訂印有房管部門合同編號的備案購房合同之前,業主想要出手名下的房產時,大都需要找開發商辦理更名手續。開發商同意給你辦理更名手續,會額外收取數額不等的“更名費”,價格按照每平方米多少或每套多少錢來收取,一般賣房者都會把這筆費用轉嫁給購房者。
        由此,現實情況發展為,在未網簽備案前轉讓房屋合同被收取“更名費”已成為行業潛規則。


關于“更名費”眾說紛紜,各執一詞


對于這潛規則,不少賣房者很有意見,出發點簡單而直接:錢我掏了,房是我的,我就有處置權。他們認為當初在樓盤手續不齊全時選擇購買房子,簽訂了認購協議,不管什么原因出售轉讓,應該擁有這個處理權。在沒有備案之前更名還要交“更名費”,他們覺得開發商是以這種方式“揩油”,沒有合理性可言。
資深置業顧問劉先生解釋說:“未網簽備案前更名,將備案信息更改為新業主的信息即可,這叫‘合同更名’,在業內叫‘改底單’。”他還坦言:“針對這種現象,不存在合理不合理,因為未取得預售證前的更名本身就屬違規,所以收多少錢也沒標準,具體能優惠多少就看你怎么和開發商溝通了。”
有過這樣經歷的業主有本樸素的“算盤經”:無論當初購買房屋的初衷是自住還是投資,現在想出售房屋肯定要除去這些年的“資金成本”,為了好出售、變現快,肯定比目前開發商的售價便宜一些。羊毛出在羊身上,賣房者只能將此轉嫁到購房者身上。眾多意在投資的購房者認為,“更名費”增加了出手的難度不說,也擠壓了其自身利潤。

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  某開發企業銷售負責人李先生(化名)也講了一番理由:“針對好多購房者反映‘更名費’的情況,我們也有許多無奈。大量低價‘二手房’涌入,對正常的銷售影響很大。當初為了降低資金成本、減少資金壓力采用‘內部認購’等銷售形式,無論是為回籠資金還是回饋內部員工,最大受益者無非是當初以近似于成本價格購入的購房者。但是無論出于什么原因,現在要將房屋變現,肯定要用‘更名費’來遏制‘倒房’,維持我們正常的房屋銷售市場,這也是維護現有銷售秩序衍生的產物。”
        說到擾亂市場秩序,究竟是誰最先開始擾亂的呢?有開發商表示很“無辜”:“由于各方壓力,提前賣房也實屬無奈。對于部分賣房者來說就算收取了‘更名費’他們還是賺到了……”
        由此看似乎都不吃虧,還實現“雙贏”。一位地產業內人士坦言:“目前不只保定本地市場,各地無證新房交易被收取‘更名費’的現象并不少見。房價升溫時收取‘更名費’,房子不好賣了就利用‘免費更名’吸引購買力,投資炒房的人利用‘免費更名’賺取差價。但不管利用收費的還是贈送的更名來賺取利益,任何噱頭對于真正買房自住的人來說都毫無意義。”


“盲區”監管亟需開啟加速鍵


據房產交易管理部門的工作人員介紹,原則上講,沒有正式交房的房屋不允許更名,只有取得不動產權證之后持證過戶,開發商不能收取任何費用。
對此法律人士認為,不論是一直拿不到不動產權證的小產權房或不是依法開發的樓盤,還是尚未在房管部門進行備案的房產,或已經在房管部門進行了備案,但購房者因重大疾病或出國定居等原因需要出售房產的其中任何一種情況,開發商收取“更名費”都沒有法律依據,屬于“不當得利”,業主都有權拒繳

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國家七部委頒布的《關于做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定:禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋權證之前,房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的,房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房,推行商品房預銷售合同網上即時備案,防范私下交易行為。
       然而現實是,購買期房具有一定風險,大多數業主對此都有了解,但依然會購買。面對數額不等的“更名費”,這就屬于“一個愿打一個愿挨”,全看涉事方的個人選擇,似乎沒地兒說理,因為本身都不在理,由此更造成現實中監管“盲區”。
      房地產市場稽查部門工作人員介紹說,關于“更名費”的投拆一起都沒有,這種“你情我愿”的“地下交易”基礎就是錯的,如同酒駕撞了碰瓷兒的,雙方都違規,不會拿到臺面上來,一般都是“私了”。因此,也給稽查監管帶來難度。
      據相關媒體報道,2018年7月,湖北省恩施利川市住建局對于舉報的一起“開發商要交5000元更名費”問題作出處理:責令其立即糾正其涉嫌違法行為,并以通告的形式通知所有繳費人來全額退還收取的“更名費”,還將退款通告及退款花名冊報到相關部門備查。
      我市住建局去年8月下發《關于加強主城區商品房預售合同網簽備案管理的通知》,特別強調開發企業自商品房預售合同網簽之日起30日內,必須辦理預售合同登記備案手續。逾期未備案的,視情節輕重采取書面警示、限期整改、約談企業負責人、暫停網上簽約、列入嚴重違法失信企業名單等措施。期望,此舉能從某種程度上遏制收取“更名費”這一潛規則,“盲區”監管亟需開啟加速鍵。

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